Wissenswertes für den Eigentumskauf
Zivilrechtliche und öffentlich-rechtliche Pflichten von Eigentümern

An den Haus- oder Wohnungskauf sind zahlreiche Pflichten gekoppelt. Bei Nichteinhaltung der Vorschriften können sogar Schadensersatzzahlungen fällig werden. Hier gilt die Devise: Unwissenheit schützt vor Strafe nicht.

Jeder Zweite in Deutschland besitzt Wohneigentum und mehr als dreieinhalb Millionen Deutsche planen den Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung. Der Grund: Sie wollen entweder selbst im Eigenheim leben, dieses als Altersvorsorge oder Geldanlage nutzen. Mit dem Hauskauf geht auch die Verkehrssicherungspflicht einher. Diese gehört zum zivilrechtlichen Pflichtenkatalog und ist im Grundgesetz unter Artikel 14 „Eigentum verpflichtet“ sowie im Bürgerlichen Gesetzbuch unter Paragraf 823 vermerkt. Eigentümer sind demzufolge zu Schadensersatz verpflichtet, wenn sie vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein Recht eines anderen verletzen. Somit müssen Eigentümer Maßnahmen im Bezug auf ihr Grundstück und ihre Immobilie ergreifen, die die Gefährdung Dritter verhindern. Hierzu gehört sogar, dass Unbefugte gefahrenlos das Grundstück betreten können müssen. Für Vermieter heißt das: Sie haben dafür Sorge zu tragen, dass ihre Mieter keiner körperlichen und gesundheitlichen Gefahr durch die Mietwohnung ausgesetzt werden.

Regelmäßige Kontrollen

Als Eigentümer verpflichtet man sich, sowohl sein Grundstück als auch seine Immobilie in regelmäßigen Abständen auf ihre Sicherheit zu überprüfen und Mängel im Zuge der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht zu beseitigen. Damit sich niemand verletzen kann, müssen die Stufen zum Haus in einwandfreiem Zustand sein und der Gartenzaun intakt gehalten werden. Eine Dachkontrolle wird nach jedem Sturm gefordert. Hinsichtlich dieser sind neben den Dachziegeln und Regenrinnen auch die Aufbauten zu prüfen. Zu diesen gehören der Schornstein, die Antenne und falls vorhanden auch Photovoltaikanlagen. Zudem kann von auf dem Grundstück stehenden Bäumen eine Gefahr ausgehen. Deshalb müssen morsche Äste und lose Wurzeln stets umgehend entfernt werden. Ansonsten kann für einen durch diese entstehenden Schaden der Eigentümer haftbar gemacht werden. Bei einer defekten Beleuchtung im Hausflur reicht schon ein Zettel mit dem entsprechenden Hinweis, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein. Die meisten wissen, dass im Winter für den Gehweg vor dem Haus eine Streu- und Räumpflicht besteht. Doch auch darüber hinaus liegt es in der Verantwortung der Immobilienbesitzer, beschädigte oder lose Gehwegplatten der Gemeinde zu melden. Denn bei Nichtmeldung solcher Stolpersteine kann den Eigentümern eine Mitschuld gegeben werden. Weitere Pflichten, die dem Gemeinwohl dienen, sind Klimaschutzziele, die Regelung der Heizkostenverordnung und die Energieeinsparverordnung. Hier sind beispielsweise energetische Sanierungsmaßnahmen des Wohnbestandes enthalten. Wie diese im Einzelfall auszusehen haben, ist individuell auf das jeweilige Objekt bezogen abzuklären.

Unterstützung durch Hausverwaltungen

Vermieter von Eigentum suchen sich häufig die Unterstützung einer professionellen Hausverwaltung. Diese übernimmt im Auftrag der Immobilieneigentümer alle anfallenden Aufgaben. Darüber hinaus kümmert sich eine Hausverwaltung um die regelmäßigen Kontrollen und beauftragt ausgebildete Fachkräfte für die Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen. So entfallen diese Aufgaben für die Eigentümer. Es ist jedoch empfehlenswert, sich in zyklischen Abständen mit dem Verwalter zusammenzusetzen und über alle Projekte informieren zu lassen. Denn auch wenn die Verkehrssicherungspflicht an externe Dienstleister wie eine Hausverwaltung oder einen Hausmeister-Service übertragen wird, haftet dennoch der Eigentümer bei einem Schaden durch eine Pflichtverletzung. Einige Hausverwaltungen haben eine spezielle Vermögensschaden-Haftpflicht Versicherung, die im Schadenfall diese Kosten trägt.

Fazit: Das Wichtigste beim Erwerb von Eigentum ist es, sich im Vorfeld umfassend über seine Pflichten zu informieren und sich zusätzlich von einem Experten beraten zu lassen. Denn entscheidend ist, dass man weiß, worauf man achten muss. So kann effektiv Schadensvorbeugung betrieben werden.

Die aufgeführten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar.
Im Einzelfall sollte ein Rechtsanwalt konsultiert werden.