Was müssen sich Mieter gefallen lassen?

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Sie liegen in Deutschland an der Tagesordnung: Gerichtsverfahren im Mietrecht. Der Mieter findet sich häufig in der Nehmerrolle wieder und muss harte Schläge des Vermieters in Form von Nebenkostenabrechnungen und Kündigungen einstecken. Doch was muss sich der Mieter wirklich gefallen lassen?

Einer der häufigsten Streitgründe im Mietrecht: die Nebenkostenabrechnung. Immer wieder gibt es Unstimmigkeiten über die Höhe und die enthaltenen Kosten. Mieter ziehen immer öfter vor Gericht – häufig zu Recht. Der Deutsche Mieterschutz Bund warnt: Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist falsch. Besonders gute Chancen haben Mieter, wenn der Vermieter Kosten abführt, die er aus eigener Tasche bezahlen müsste. Hinzu kommen häufig überzogene Heiznebenkosten. Der Mieterschutzbund empfiehlt: Den Zählerstand monatlich dokumentieren. Denn: Die Nebenkostenabrechnung kommt häufig mehrere Monate nach Abrechnungszeitpunkt. Eine Reklamation ist im Nachhinein kaum möglich. Grundsätzlich ist im Mietvertrag geregelt, welche Kosten von den Nebenkosten abgedeckt werden. Die Rahmenbedingungen hierfür gibt die Betriebskostenverordnung vor. Versucht der Vermieter Ausgaben für einmalige Reparaturen oder Instandhaltung an die Mieter abzuführen, ist dies nicht zulässig. Wartungskosten für Heizung oder Aufzug hingegen dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Generell empfiehlt sich: Die Nebenkostenabrechnung von einem Rechtsanwalt für Mietrecht prüfen lassen oder sich an den Mieterschutzbund wenden.

Streitgrund Kaution

Der Vermieter möchte sich bereits vor dem Einzug des Mieters finanziell absichern und erhebt eine Kaution für die vermietete Wohnung oder Immobilie. Die Hinterlegung einer Mietkaution ist zwar keine Pflicht, aber wird im Regelfall verlangt. Die Höhe der Kaution ist häufig der erste Streitgrund: Nach § 551 BGB darf die Mietkaution nicht mehr als drei Monats-netto-Kaltmieten betragen. Die einzige Ausnahme: Ein Wohnungsumbau im Bedarfsfall. Damit dem Vermieter durch den Umbau und dem daraus resultierenden Rückbau kein finanzieller Schaden entsteht, darf er eine weitere Monats-netto-Kaltmiete einbehalten. Die Mietkaution muss jedoch nicht auf einmal bezahlt werden: Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei monatlichen Raten zu bezahlen. Die erste Rate muss jedoch mit Beginn des Mietverhältnisses beglichen sein. Besonders häufig wird vor deutschen Gerichten jedoch wegen der Rückzahlung der Kaution gestritten. Das Problem: Weder Rechtsprechung noch Gesetzgeber geben einen verbindlichen Zeitraum vor, sondern empfehlen lediglich einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten. Der Vermieter kann sich darüber hinaus das Recht vorbehalten, einen angemessenen Anteil der Kaution für ausstehende Forderungen einzubehalten. Beispielsweise für die Kosten der Betriebskostenabrechnung.

Renovieren ja oder nein?

Nach Mietkosten und Kaution sind die Kosten für Renovierungen ein häufiger Streitgrund im Mietrecht. Viele Klauseln, die in Mietverträgen vermerkt werden, sind rechtlich unzulässig. Generell regelt der Mietvertrag, welche Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen vor der Übergabe an den Vermieter erledigt werden müssen. Unter Schönheitsreparaturen fallen Tapezierarbeiten, das Zuspachteln von Löchern und Streicharbeiten an Heizungen, Türen, Fenstern und Wänden. Befinden sich im Mietvertrag jedoch unzulässige Klauseln bezüglich der Renovierungsarbeiten, muss der Vermieter den Pinsel selber schwingen.

Kündigung

Der Vermieter meldet Eigenbedarf an oder kündigt das Mietverhältnis ohne einen nachvollziehbaren Grund. Vermieter fühlen sich in solchen Situationen häufig alleine gelassen und suchen Hilfe beim Mieterschutzbund. Ein Mietverhältnis darf von dem Vermieter nur dann beendet werden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Ist die Kündigung per E-Mail, Fax oder in mündlicher Form ausgesprochen worden, ist sie bereits unwirksam. Lediglich eine schriftliche Kündigung ist wirksam. Generell gilt: Der Vermieter darf eine Kündigung nur aussprechen, wenn ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde. Darüber hinaus muss er einen vom Gesetz vorgegebenen Kündigungsgrund nennen. Hierzu zählen Eigenbedarf, Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung und eine schwerwiegende Vertragsverletzung der Mieter. Der Kündigungsgrund Eigenbedarf findet besonders in der privaten Haus- oder Wohnungsvermietung Anwendung. Der Vermieter darf jedoch nicht immer die Wohnung aus Eigenbedarf kündigen. Hat die Kündigung lediglich das Ziel einen „lästigen“ oder „aufmüpfigen“ Mieter zu vertreiben, handelt es sich um einen vorgeschobenen Eigenbedarf. Stehen im selben Haus andere vergleichbare Wohnungen leer, handelt es sich um den rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarf. Darüber hinaus gibt es zahlreiche weitere Gründe, weshalb eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam ist. Es ist daher empfehlenswert, sich bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf an den Mieterschutzbund oder einen erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht zu wenden.

Die aufgeführten Informationen stellen keine Rechtsberatung dar.
Im Einzelfall sollte ein Rechtsanwalt konsultiert werden.